招保万金：招保万金中华龙交付背后的数字密码
历史人物 2023-11-03 15:18www.ai-classes.cn历史人物
在房地产的黄金时代，房企们有自己的周转密码
比如某房企大鳄曾经提出过“0357模式”，拿地即开工，拿地3个月售楼处、示范区开放，拿地5个月开盘，拿地7个月现金流回正再投资；
，在房地产的黑铁时代，保交楼以及提升交付质量成为了标杆房企的课题
中海的3+4=7“精研家⁺”服务体系、招商蛇口的“12341”大客服体系、保利发展的“6321交付体系”、碧桂园的家圆服务体系、金地的“五芯精装家”，都已经告诉业界，标杆房企正在打磨自己的交付力。
地产人言也独家统计了今年上半年房企交付情况
注部分数据为1-7月交付数据
从统计中可以看到，有一些标杆房企在交付成绩上比较出色，交付数量位居前列，比如碧桂园、龙湖、旭辉等；
，也有一些出险房企，即使在现金流出现困难的情况下，仍然把保交付放在首位，比如建业、华夏幸福等。
保交付可以从两个维度来解释
一个是交付时间上的准时；
另一个则是交付质量上的保证
准时交付是最低标准，但艳姐觉得，对于诸多房企来说，更应该保证自己的交付质量，交付质量主要三个方面决定
工程体系、交付体系、服务体系
今天，艳姐就和大家来聊聊在这三个方面做得比较优秀的房企。
01工程体系
万科“5+2+X”装配式建造技术体系、中国金茂可“建”工厂、建发134道关键工序、东原“超级工厂”、金地“五芯精装家”
说到房企的工程体系，万科是无法跳过的房企。
万科可以说是国内住宅产业化的先驱，在住宅标准化、工业化和产业化方面，开创了一条建筑产业之路。
目前万科已形成了“5+2+X”装配式建造技术体系。在一定程度上也确保了工程质量以及准时交付。
“5”主要体现在工程质量上，项目施工中采用
①铝模
②全混凝土外墙
③装配式内隔墙
④全钢自升爬架
⑤各空间、多专业、全方位穿插施工
比如万科的装配式内墙墙体，砌体采用高精砌块，通过精细排版，集中加工，很大程度的减少了湿作业，降低了传统砌墙导致的空鼓开裂的风险。
再比如万科的结构施工从标准层起，就采用防火型智能全钢爬架，为穿插施工创造了条件，提升了施工效率。
“2”主要体现在缩短工期和节省用工成本上，实现主体的适度预制以及装配式装修。
“X”为BIM辅助设计及智慧工地的创新应用，将建筑模型信息化、物联网、人工智能与装配式技术融合发展。
2000年，万科创始人王石就提出要进行“像生产汽车一样生产住宅”的工厂住宅研究，万科也正一步步接近这个目标。“5+2+X”装配式建造技术体系，让建造房子就像搭积木般，提高了作业效率，而且环保无污染。
所以业主们也根本不需担心房子延期交付或者出现比较明显的硬伤。万科在交付上自然也会获得诸多业主的好评。
今年金茂也开始注重工程体系的打造，金茂提出了14335战略目标
1个核心精益建造
4项原则全过程工程管理、全景计划管理、 系统安全管理、全面质量管理
3大内驱力提升质量、提升能力、提升工效
3条路径技术赋能、管理赋能、平台赋能
5大协同塑造工程师文化、设计标准化落地、 实现精准适配、解决总包管理痛点和最大限度的满足顾客要求
以该战略为纲领，中国金茂在工程管理方面有了不少创新。比如近日中国金茂就将数字技术和工程建造技术相融合，推出了可“建”工厂。
中国金茂的可“建”工厂通过“建造+可视化”的解决方案，让业主全方位了解房屋建造进度和质量。
可“建”工厂展示项目建设过程中所使用到的建筑材料、从土建到精装各个工艺及隐蔽工程做法等，打消业主对建筑最终成型品质的疑虑。
在可“建”工厂体系下，金茂开设了两个重要模块
慢直播与VR可视化
慢直播通过全天实时直播，对工地施工状况进行全方位呈现；
VR可视化则对楼栋内各户型进度、工法、关键工艺等进行真实还原，业主只要手指点点就可以了解到房子内部的施工情况和制作工艺。
通过可“建”工厂，也能够倒逼金茂在工程建设和施工过程中，不断提升自己的工程质量，确保最终的房屋交付质量。
建发对于工程品质有着严苛的要求，拥有完善的工程管控体系，涵盖19个质量管理标准动作和134道关键工序，每项隐蔽工程必须验收合格，方可进入下道工序。
建发在交付前，会进行三轮一房一验、100%淋水试验等各种检验，比如建发某项目在检验时进行了8大防渗漏检查。建发对于房屋品质苛刻的要求，也造就了其产品在市场上的好口碑。
再比如民企龙光，对产品也有比较深的执念，在工程方面，其全面采用龙光“磐石云工程系统”，严格实施项目全周期质量管控。龙光实行精细化运营管理，通过管好前端、控好过程、做好收尾，打造高品质“三好”工程。
宝龙集团也不断完善住宅产品体系，并提炼出产品主张——三好住宅，即通过“好房子、好配套、好服务”，满足居住者对优质居住体验的精神需求。
宝龙每一次的交付背后，都是从建造流程到规范管理、从建筑选材到工艺工法、从智慧管理到安全施工、从园林景观到样板房打造，一系列步骤的全流程管控能力。
宝龙匠艺空间体系
东原对标先进高端制造业，打造了房地产界的“超级工厂”。东原超级工厂把建造一栋房子的过程拆解成了3000项细节标准，2126项细节检查，通过极度细致的标准，还原东原的精工品质。
如今，随着Z世代进入楼市，有些走在前沿的房企也研发和打造适合Z世代的产品。
金地就将原来的“五心精装家”贴心、安心、开心、省心、放心，升级为“五芯精装家”悦享芯、健康芯、科技芯、匠艺芯、灵动芯。
这五个维度诠释了Z世代的生活主张，而且金地还生成了119项产品功能模块，以全新场景加强客户与产品的链接。
比如科技芯就满足了科技控90后的对于家庭生活智能化、数字化的需求。
小金丨金地全屋智能语音中枢
匠艺芯则是金地以精准的设计、巧妙的创意和精细的工艺打造每一个细节，对98大精装管控节点进行过程管理及质量把控。金地通过“金质造”产业链，向业主输出更优质配置、更新材料、更高性价比的产品。比如电子感应抽拉龙头，相比传统水龙头更加灵活便捷。
Gemade丨金质造电子感应抽拉龙头
华润置地打造了6大毫厘精工体系，包括样板先行、特殊工艺、建材把控、质量管控、细节把控、科技建造，从而坚守华润品质根基。
房子若要成功交付，房企的工程体系设计是否合理占了很大比重。上述这些房企在工程品质打磨上花了很大功夫，从而赢得客户的信任。
02交付体系
中海“精研家⁺”交付品牌、保利发展“6321交付体系”、“以新交心”龙湖智善交付体系
如果说房企工程体系的建设，更注重的是房企技术层面的考量，保证房屋的交付时间和交付质量。
而房企对于交付体系的建设，则更注重对于客户的“攻心”，更会从客户自身的诉求和痛点出发，打造覆盖交付前、中、后期的交付服务。
在央企中，在交付体系上做得比较典型的房企有中海和保利。
中海地产在2020年提出了“精研家⁺”交付品牌，中海有自己的主流产品打造公式
4大空间精研力&tis;1个空间实践力
空间精研力指的是中海在城市空间、景观空间、公共空间、居住空间领域的深度打磨、研发、创新的能力。
为了把控产品品质，据说中海还专门培养一支住宅产品研发团队，从前期定位、各种空间的规划乃至儿童区器材挑选都会严格把关。
中海部分项目
在确保空间质量的基础上，通过精研家⁺服务体系来把空间进行落地化的实现。
“+”，代表叠加、上升、递增。因为“精研家⁺”不仅是精研力的空间实践，还指的是为业主提供全生命周期的的居住体验。
中海“精研家⁺”服务体系示意
“精研家⁺”有它的数字密码，用一个公式来概括就是3+4=7。
“3”指的是“3大服务体系”，“4”指的是“四大服务价值”，而“7”指的是“70年全周期服务”。
“精研家⁺”的3大服务体系有以下几个
① 从服务的完整度来说，为业主提供从设计、销售到交付入住的全周期服务，从而形成服务闭环；
② 从服务的颗粒度上来说，24小时满足业主需求的一站式平台服务，有线上服务平台中海会以及优你互联，在线下也有线下服务中心——精研家⁺品质服务中心。
③ 在交付服务的后端，打造了幸福社区文化体系，满足居住者对于高品质生活的要求。
在“3大服务体系”之外， “精研家⁺”还有“四大服务价值”，以全龄、成长、健康、品质四大价值⁺，可以说每个价值都是直击业主的痛点，解决他们对于房屋和生活品质的诉求。
保利建立了“6321交付体系”，提前半年介入交付相关事宜，更好的了解和感知客户诉求，保证交付时间和交付质量，并在交付后进行相关维保工作
“6321交付体系”具体流程如下
•提前6个月，启动竣备工作，完成精装样板间联合验收工作；
•提前3个月，进行三轮一户一验，逐户验收及跟踪消项工作
•提前2个月，启动交付大会，围绕集中交付，部署更为细致的工作；
•提前1个月，完成90%的交付准备工作
在交付半年前，保利的项目会举办工地开放日，保利就和准业主们建立了联系纽带，让业主们切实体验到了社区内部所形成的“场景体系”。
，保利还注重交付后的维修管理，开展全国维修机制调研，形成以“6321”机制为基础，以“一户一档”为管理工具的维修模式。保利还修编项目动态交付管理办法，在交付后期，加强质保期维修工作的落实。
标杆民企龙湖整合自身资源，梳理形成了“新居所，新家园，新生活”智善交付三重价值体系。
比如在新居所板块，“龙湖至善交付”围绕着从购房到交付的全周期过程，通过景观、精装、云交付等的打造，为业主营造高颜值、高品质的居所。
龙湖的三级品控体系，项目从开工到交付实行360°建造监管；并且全周期过程把控300+品质关键点、100+检查诊断。
而新家园板块，则主要是由龙湖智创生活，为客户带来“满意+惊喜”，自成立以来，龙湖智创生活凭借9次服务标准升级、覆盖7个专业全流程的数千条管理标准、完善的品质保障系统，为业主带来了更优质的居住体验。
新生活板块，则是通过龙湖的多航道资源，为业主“龙民”带来“善待你一生”的全生命周期陪伴和跨越空间链接的全航道场景服务。
海伦堡的3+2悦享交付体系在业界也独树一帜。
3指的是风控十步法、四大品质查验、两个交付活动这三个抓手；2指的是客服经营系统、精工智建APP线上工程管理平台两大管理工具。
风控十步法覆盖项目全周期，从源头上管控交付风险；四大品质查验把控验收，不断提升服务颗粒度；工地开放日、新居体验日两大交付活动，更直观地让客户体验家的成长变化。
艳姐一直觉得，判断一家房企产品做得用不用心，就看房企交付链条上设置了多少客户触点。
海伦堡结合客户的关注点，设置交付服务的8大触点，通过如海伦家书、工程进度报告、重大节日祝福等，主动搭建有效率的沟通机制。
绿地则建立了“1+2+4”标准化动作，明确交付工作须由客服牵头。为什么是客服来牵头？因为客服最接近客户，也是最懂客户需要什么。这样打造出的产品才能真正走入客户内心。
绿地认为，交付是最好的品牌宣传，这就是绿地的“1个理念”，让绿地的员工全身心投入到兑现交付的工作中。
2项管理工具指的是工作管控清单+客服信息系统，通过系统让工作业务前置，并且实现线上的高效沟通。
4项业务动作则是客服部通过工地开放、分户验收、交付样板、现场包装4大动作将交付工作扎实落地。
今年是弘阳的“客户价值年”，弘阳一直以来把客户放在首位，所以也比较注重交付体验感。
31998是弘阳地产打造的交付密码。
其内涵为交付前3个月取得竣工备案证；
项目交付前1个月，实现100%工地开放；
集中交付前一户一验问题销项率达95%；
三个月内项目总体交付率达90%；
项目磨合期满意度达80分……
在逻辑严密的数字模型下，项目交付品质也得到了保证。
03服务体系
招商蛇口“12341”大客服体系、旭辉37℃美好社区
房企打造服务体系是比较难的，因为完善的服务体系是贯穿业主购房到入住乃至入住后的整个链条，甚至说的夸张一点，可能是要服务业主几十年。这就要花大量的时间、成本来打造服务体系。
招商蛇口以客户为中心，搭建了以社区开发运营服务为主线，其他业态客户资源相互融合的“12341”大客服体系。
来源亿翰智库
“一张蓝图”是招商蛇口大客服体系最顶层的设计，其主线为161项目全周期风险预控管理，通过明确项目开发全过程各关键节点的风险管控动作，前置预控产品缺陷及客户敏感点，从而降低交付风险，提升产品竞争力。
大客服体系靠产品力和服务力来驱动；而三级管控则明确总部、区域、城市权责，保障服务流程权责清晰，进行分级预警，实现风险预警城市、区域、总部的三级管控模式。
招商蛇口也持续强化客服的四项能力客服风控、客服品控、客户数据分析、客户平台运营。
招商蛇口通过大会员运营平台，实现销售前中后期对客户的持续跟进和维护，增加和客户之间的粘性，让客户长期留存在平台上。
比如碧桂园就推出了家圆服务体系，这是碧桂园联动旗下碧桂园服务等资源，共同为业主构建的全生命周期人生服务价值体系。
碧桂园基于450万个家庭样本，633项生活痛点的样本调研，打造了家圆服务体系，提炼了“五维的人生规划体系”。
五维人生规划体系指的是“全生命周期住宅建造科技”、“全生命周期人居设计理念”、“全生命周期智慧保障服务”、“全生命周期生活家园规划”、“全生命周期资源融合平台”。从这五个维度构建从前端到后端全覆盖的过程服务。
比如碧桂园从看房到的个性化家装服务，都设置了诸多触点和选项，从而让业主能够见证家的诞生。
旭辉为业主打造有温度的37℃美好社区。37°C略高于人体体温，温暖而不灼热，旭辉致力于以37°C社区为业主带来超出预期的温暖居住体验。
在销售阶段即为客户营造所见即所得的未来生活，从丰富的社区空间——37℃空间，到齐全的生活配套——37℃配套，以及有温度的全周期服务——37℃生活，重新定义美好生活方式，建设和谐社区与幸福的邻里生态。
时代中国制定完整的全生命周期服务标准，从购房开始到入住后5大阶段，全方位提供24类标准服务，让客户从一开始，就能享受到优质服务关怀。
全生命周期服务标准
绿城在社群运营方面做得比较优秀，绿城会花很大精力来打磨自己的社群运营，根据业主调研和业主结构量身定制适合业主活动，绿城对于社群文化的建设，也是和打造产品一样坚持长期主义。
在过去的黄金时代，房企最重要的竞争力或许是销售力。
在黑铁时代，房企的核心竞争力或许已经是工程力、交付力、服务力。
因为当潮水褪去，对于房企来说最重要的就是和客户建立信任，并在市场上形成优质的口碑和品牌效应，从而推动销售。
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